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【遂宁“两会”】邹远新:实施房地产资产证券化去库存

2016年09月13日 14:20:00
来源:四川新闻网
记者 赵权军 编辑:覃贻花

  四川新闻网遂宁9月13日讯(记者 赵权军)针对经济新常态下的遂宁商业地产经济现状,政协遂宁市七届一次会议委员邹远新建议,应实施房地产资产证券化,加快遂宁商业去库存。

  实施房地产去库存要因地制宜

  今年9月初,国家相关部委提出房地产去库存要坚持因地制宜、因城施策,化解房地产库存,以及供给侧结构性改革发力楼市。若要解决遂宁市的房地产库存问题,必将面临商业用房库存占比高,局部地方商品住房库存多的问题。

  据统计,截至今年5月底,遂宁的商业用房待售面积约236万㎡,占商品房待售总面积464万㎡的50.82%,消化周期约57个月,其中有八成左右被开发企业用于抵押或自持。从区域看,遂宁市本级的商业用房待售面积约106万㎡,占44.7%。船山区商业用房待售面积约42万㎡,占17.8%;射洪县商业用房待售面积40万㎡,占16.9%;安居区商业用房待售面积36万㎡,占15.4%。

  最新统计数据显示,截至今年5月底,射洪县商品住房待售面积约81万㎡,占全市商品住房待售总量的35.7%,消化周期16个月;市本级商品住房待售面积约68万㎡,占29.8%,但消化周期较短、仅需8.1个月;安居区商品住房待售面积约31万㎡,占13.7%,消化周期15.7个月。

  针对遂宁房地产的现状,政协委员邹远新认为,若要彻底解决好遂宁的房地产库存问题,必须实施房地产资产证券化,逐步加快推进遂宁市的商业去库存。房地产证券化就是将房地产投资直接转变成有价证券形式,以房地产这种有形资产做担保,将房地产股本投资权益予以证券化。

  推行标准REITS等四种地产证券化模式

  目前,遂宁的多数房地产开发企业资金缺口大,只能借助“商贸公司”、“酒店”等平台找资金,这就制约了房开企业的持续健康发展。推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾。

  “因资金回笼周期长,给房企带来资金和运营双重压力。”邹远新说,房地产资产证券化,通过资本市场撬动大量社会资金投资项目,可拓展开发商融资渠道,开发商不再承担过重的资金压力及风险。

  邹远新解释,通过证券化,将资产负债表中的资产剥离改组后,构造成市场化的投资工具,提高发起人的资本充足率,降低发起人的负债率。此外,还要重新设计一种严谨有效地产业的融资结构,利用证券化技术融资,不增加发起人的负债的结构。

  经多方考察研究后,邹远新提出了标准REITS(房地产信托投资基金)产品、准REITS(类REITS)、以CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、RMBS(住宅房贷担保证券)为代表的住房抵押类贷款支持证券,以及在涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券的四种可实现房地产资产证券化的模式。

  政府牵头核算评估库存研究可行性

  邹远新说,重庆已有实施房地产资产证券化的成功经验,重庆大融城REITs以观音桥大融城购物中心为底层资产,未来租金及其他经营收入带来的现金流为还款来源设计的资产证券化产品。

  “多实地考察类似项目,借鉴学习别人的房地产资产证券化运作操作经验和管理模式,以及具备REITS产品条件的物业条件。”邹远新认为,再由政府相关部门牵头,整理核算现有商业地产库存,包括地下车库。对现有优质库存的基础资产进行价值评估,为资产证券化做好基础工作。

  在此次遂宁市“两会”期间,遂宁市政协经济委也提出类似的去房库存提案,应抓紧建立健全房地产统计检测平台,尽快实现全市联网,做好房地产市场的监测、评估、预警和监管。然后,组织金融、地产等相关专家对遂宁的房地产资产证券化做可行性研究。

  

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