物业改造架空层引业主质疑 小区架空层到底是谁的

2018年02月01日 02:24:24 来源:成都商报
记者:顾爱刚 编辑:王敏琳

  如何改造

  物业负责人说,计划把架空层改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室,以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍

  为何质疑

  小区架空层都是用于业主活动,是公共区域,物业怎么能擅自改造?还有业主担心,物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重,对其他住户的居住安全造成影响。

  最近,乐山一小区的架空层被物业准备改造成办公室、员工宿舍以及业主活动室等,受到一些业主的质疑:架空层应该属于业主共有,物业不能擅自进行改造。

  小区架空层到底是谁的?这个话题也引发了广大业主的关注和讨论。

  对此,律师认为,如果架空层明确为公共场所或没有明确规划用途,应当属于小区业主共有。

  业主质疑:

  物业能擅自改造架空层吗?

  “小区物业在架空层修房子,之前没有埋任何管道,现在把管子挂在外面,既不安全又不美观。”近日,乐山网友“love七宝”发帖质疑,相关部门允许这样修吗?在住建部门备案没有?这属不属于违章建筑?

  有业主认为,现在很多小区架空层都是用于业主活动,是公共区域,物业怎么能擅自改造?还有业主担心,物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重,对其他住户的居住安全造成影响。

  1月31日,成都商报记者在该小区里看到,小区每栋住宅的3楼都有架空层的设计,总面积约有1500平方米,架空层结构与楼上户型一致,有墙体分隔,但是部分架空层的边缘无墙体遮拦,物业已经新砌了约半米高的墙体,但改造前无法进入架空层区域。

  物业回应:

  已暂停改造 正征求业主意见

  架空层究竟作何改造?

  该小区物业负责人介绍说,这些架空层准备分批改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室,以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍,目前只是在做前期工作。

  该负责人表示,经查询相关测绘资料,该小区1栋2单元的架空层原来就明确为物业用房,即现在物业办公区,其他楼栋共7个单元的架空层的用途并没有明确,但是可以确定的是,这几处架空层的面积都没有纳入业主的公摊面积。

  “改造的初衷是为了丰富小区业主业余生活,提高物业服务效率。”该负责人称,在受到部分业主的质疑后,物业已经暂停改造工作,正在逐户征求业主意见,目前征求了200多户,仅有少部分业主不同意,收齐业主意见后将向主管部门报批再施工。

  焦点

  从《物权法》看小区架空层归属

  小区架空层到底归谁所有?物业有无权力擅自改造?

  有不少业主认为,架空层属业主共同共有,在未经业主同意的情况下,物业擅自将架空层进行封闭装修为房屋,作为物业的员工宿舍使用,侵犯了业主的权利。

  不过,也有业主认为,一般情况下,开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》中都没有约定小区架空层的权属,如果架空层没有分摊到房屋的销售面积中,那么架空层并不属于业主共有,架空层与物权法所指的物权有区别的,属于开放空间。

  对此,威诺(成都)律师事务所郭金福介绍说,根据《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  “显然,小区的道路、绿地,包括物业服务用房明确为业主共有,但是小区的架空层是否能属于小区的公共场所呢?”郭金福认为,如果该架空层明确规划为公共场所,则应当归全体业主所有,如果规划为专有部分,则可以进行出售。

  郭金福介绍说,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,认定为《物权法》中所称的专有部分,应当满足三个条件:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  郭金福认为,从《物权法》及其《司法解释》的相关规定可以看出,判断小区架空层的权属问题,首先应当看各架空层部分在最初规划时,是否将其规划有特定的用途;其次,还要看该部分是否符合认定为专有部分的三个条件。

  郭金福表示,如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等,并且符合三个认定为专有部分的条件,则该部分就是专有部分;如果没有相应的规划,或者不能满足三个认定为专有部分的标准,则该架空层为公共部分,应当属于小区业主共有。

  成都商报记者 顾爱刚

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