板率、容积率等规定均有重要变化！专家解读成都住宅新规

10月10日，《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》正式实施。15条的补充规定中，板率、容积率等规定均有重要变化，这些变化意味着什么呢？

板率提升至30%意味着“高得房率”？

《补充规定》第6条规定：阳台、飘窗以及各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。

此前的《规定》中则是：每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。

20%变30%，这是否意味着购房者的得房率变高？其实并不尽然，对比来看，此前未纳入统计的一些空间，诸如开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等将纳入板率计算。这样一来，纳入板率计算范围的空间更多也更明确，附属空间计算范围的扩容，将防止部分房企过分炒作“高得房率”，此前房企惯用的“先把阳台设计为半封闭结构，交房后通过后期改造扩大室内面积”、“将开敞式电梯前室包装成会客区域”等“偷面积”和夸大营销的手段将得到抑制，为“高得房率”降温，让购房者可以“打造亲近自然的居住空间，满足市民多样化居住需求”。

多项公共空间不纳入容积率计算

容积率在补充规定中是一个高频词语，梳理发现，在第一条、第四条、第五条等均有出现，根据这些规定，很多空间将不再计算容积率，譬如：权属归住宅小区全体业主共有的项目配套用房；开敞式风雨连廊；开敞式非机动车（含电动自行车）停车棚（库）等都将不纳入容积率、建筑密度计算。

容积率通常反应了单位土地面积上允许的建筑容量，对于小区的容积率，在多个规范中均有具体的上下限规定，《补充规定》将这些公共空间不纳入容积率，其实是在鼓励房企多做配套，提升整个小区的便利度和舒适度，这也必将吸引更多的购房者。

《补充规定》出台，房市如何避免“内卷”？

“无论是板率还是容积率，还是其它的一些变化，这些新的规定都旨在让住房相关标准和指标的认定和计算范围更加规范。”今天下午，记者联系到了西南财经大学经济学院的教授刘璐，就《补充规定》进行了采访，刘璐教授告诉记者，之前一些项目一味追求“高赠送率”，有各种各样的不规范设计和营销举措，虽然看似让购房者得了实惠，但实际上在一定程度上降低了所在小区的整体品质，有的甚至可能还会有建筑安全上的隐患。《补充规定》将对这些现象进行遏制，满足市民群众对更高品质住宅需求。

但随着《补充规定》出台，房市预计会有反应，那么如何避免与存量住宅的“内卷”呢？对此，刘璐教授介绍：“综合理解，其要突出新房和存量房的差异性。当前存量房源（包括已建待售的新房和二手房）的潜在可售数量较大，在这个大背景下，新增入市的增量房源应该在产品品质、设计创新性等方面和存量房源做到一定程度的差异性，这样在市场客群上就不会完全重叠，从而避免新房销售的内卷。”

记者 郑斯思

编辑：王敏琳

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