成都市郫都区农村土地制度改革试点近4年 从敲响“第一槌”到开挖“第二桶金”

2019年01月08日 07:35:16 来源:四川日报
记者 寇敏芳 郝飞 李向雨 编辑:许成嵩

2018年8月8日,成都市郫都区战旗村的“乡村十八坊”开街。 本报记者 郝飞 摄(资料图片)

在战旗村上空拍摄的妈妈农庄与村民聚居区。 本报记者 李向雨 摄(资料图片)

  深阅读

  第一槌

  2015年9月,当时的郫县战旗村敲响我省农村集体经营性建设用地入市“第一槌”

  第二桶金

  利用土地入市赚取的“第一桶金”,通过村集体资产管理公司自己搞开发,推动实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化

  专家点评

  从谋卖地到谋开发,体现了村民地权意识的升级,这种行为自觉是在改革中潜移默化形成的,是一种进步

  □本报记者 寇敏芳

  A

  就算改革再延期 也不想再卖地了

  作为全国33个农村土地制度改革的试点县之一,成都市郫都区主要承担集体经营性建设用地入市的试点工作,经过近4年探路,郫都区以“入市”为契机,探索乡村振兴的新路。农村土地制度改革三项试点将再试一年,曾敲响我省农村集体经营性建设用地入市“第一槌”的战旗村,却改变了想法,“就算改革再延期,也不想再卖地了”。

  时光倒回到2015年初,郫都区还未更名,当时的“郫县”刚刚被原国土资源部确立为“三块地”改革的试点县。

  战旗村村支书高德敏和村主任杨勇并肩站在田埂上盘算,他们身旁是闲置多年的老旧厂房。“那时候就一门心思想着把这块地卖了。”杨勇说。

  战旗村历来被视作四川的“华西村”。1978年后,战旗村尝试过创办村集体企业,如机砖厂、酿酒厂、复合肥厂、豆瓣厂等。但随着经济发展,一些高耗能企业在产业转型中逐渐衰落,土地出现闲置。

  高德敏将入市视作盘活土地的良药,试点一确定,就开始全面清产核资、折股颁证。2015年9月7日,战旗村以每亩52.5万元、总价700多万元的价格,将一宗13.4亩集体经营性建设用地成功出让。

  “这是第一个入市项目,大家都盯到起的。”最初,因为入市土地办抵押贷款尚无先例,项目资金缺乏导致工期滞后,高德敏和项目方一起跑银行、跑窗口、跑机关,推动郫都区出台了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作意见和抵押登记办法》,该办法将农村集体经营性建设用地使用权纳入郫都区农村产权抵押融资风险基金保障范围,由市、区两级风险基金对于收购处置的净损失按4∶6的比例分担,并对开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的金融机构实施专项奖励和信贷激励。

  资金问题解决了,建设逐渐提速。眼看老厂房被推平,一个名为“第五季香境”的乡村商业综合体项目拔地而起,高德敏和杨勇心里却百感交集。“有种杀鸡取卵的感觉。”杨勇说,出让土地毕竟是一锤子买卖,现在这块地俏得很,但是跟我们也没关系了。

  村里的后备集体建设用地资源还有很多,“第一槌”之后,土地入市在郫都区遍地开花,但战旗村却放慢了脚步。

  “我们要自己搞开发。”利用土地入市赚取的“第一桶金”和村里多年积累的集体资产近1000万元,战旗村欲建设一个乡村体验集市,得到村民的一致支持。项目选址在“第五季香境”的旁边。按照战旗村的计划,“乡村十八坊”将与“第五季香境”形成配套,前者主要满足“游购娱”,后者则以乡村酒店为主,以此作为乡村旅游的载体。

  B

  挖掘“第二桶金”土改从“1.0”升级到“2.0”版本

  从谋卖地到谋开发,在四川大学经济学院教授姚树荣看来,这种变化体现了村民地权意识的升级。“认识到了土地价值,并且亲身参与价值创造,这种行为自觉是在改革中潜移默化形成的,是一种进步。”

  在郫都区,为推进土地入市和集体资产一体化运营,各个村陆续成立集体资产管理公司,公司作为入市实施主体,将集体资产股权量化到符合资格的村集体成员,旨在实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化。

  以郫都区广福村为例,2016年底,广福村出让工业用地9.39亩,收益300余万元,该村集体资产管理公司按照“二八原则”分配,将土地净收益的20%用于集体成员现金分红,80%作为村集体公积金、公益金等,用于村里基础设施改造提升和农民旧房改造。

  广福村可以看作是初级阶段的战旗村,入市过程中,村集体资产管理公司只承担入市主体功能。进入土改“2.0”版本的战旗村,村集体资产管理公司已经开始在土地的投资和经营中谋划“第二桶金”。

  “乡村十八坊”建成后,战旗村集体资产管理公司对商铺进行统一管理、出租,按照租户的营业额分成,既降低了商户的经营风险,也获得了稳定的集体收入来源。杨勇预计该项目将于今年底实现盈利,今后每年可新增利润150万元。

  试点近4年,郫都区共出台了28个农村土地制度改革配套文件,有力支撑土地改革向前推进,从“1.0”升级到“2.0”版本。

  “规划先行是郫都区的一大特色。”省自然资源厅相关负责人表示,改革试点后,工商资本下乡热情高涨,如果一股脑引进,可能会破坏乡村形态,造成资源浪费。

  通盘考虑乡村整体发展,郫都区的规划不局限于一村一地,而是将产业和乡村振兴紧密结合。郫都区国土资源局相关负责人介绍,规划探索打破行政界线,实行多村连片规划,启动实施30个田园综合体、180个川西林盘聚落、46个土地整治项目,可节余集体建设用地指标6700余亩。

  在《郫都区乡村振兴战旗示范片区村级土地利用规划》中,实行了5个村连片规划,统筹生产、生活和生态用地空间布局,预留产业发展的规划空间,提升乡村土地利用价值。

  在乡村旅游发展用地方面,战旗村将联合横山村、火花村、西北村、金星村等周边2.6平方公里区域,规划建设泛战旗景区,合力创建4A级旅游景区。通过科学布局农村生产、生活、生态空间,为人才、资金、产业、文化进入乡村提供空间载体。

  C

  以土地改革为契机 找到乡村振兴的新路径

  2019年元旦,总占地80余亩的“乡村十八坊”三期项目全面营业。灰瓦白墙,石子路,沿路还布置了鸡公车等农用工具。街道两旁,榨油坊、酱油坊、布鞋坊、竹编坊、郫县豆瓣坊林立。

  在众多商铺之中,约有三分之一被返乡创业的战旗村人承租,今年45岁的王辉就是其中之一。上世纪90年代,王辉离开家乡外出闯荡,成为一名职业歌手。如今他却一头扎进“泥土”里,成为一名小业主。“如果我再不回来,恐怕就没机会了。”王辉说,最近几年,每次回到战旗村都感觉变化非常大,“一起长大的小伙伴,很多都回来了,能感受到活力和希望”。

  王辉现在从业的“乡村十八坊”,曾经是村里废旧厂房的聚集地,通过土地入市,战旗村在不到4年的时间内,就将闲置的落后产能进行了转型升级。以土地改革为契机,战旗村找到了乡村振兴的新路径。

  如今的战旗村,已经跃升为4A级景区,荣获“省级四好村”“四川集体经济十强村”和省市“新农村建设示范村”等称号。2017年,战旗村集体资产达4600万元,集体经济收入462万元,村民人均可支配收入26053元。战旗村未来的定位是研学加旅游,高德敏介绍:“目前正规划建设乡村振兴博览园,由村集体和市场主体筹备建立的乡村振兴干部培训学院也即将开课,培训来自全国各地的基层干部。”

  改革的“战旗”已经插遍郫都区的乡村。截至2018年12月,全区共有47宗土地入市,面积1071亩,获得土地出让收益9.43亿元,平均每亩价格达到88万元。入市方式也从单一的挂牌出让扩展到就地出租、自主开发、作价入股等多种方式。

  土地一活天地宽。广福村出让配套韭黄精深加工产业用地9.39亩,引入四川润禾家园科技有限公司,大力培育现代农业,打造韭黄产业链;青杠树村在农村建设用地整理的基础上,出让4宗共计97.48亩经营性建设用地使用权,获得土地出让价款5848.8万元,建成宜业宜旅宜居的田园综合体。

  在土改“2.0”阶段,郫都区开启了“土地改革+”的探索,通过农村土地制度改革,盘活了资源,吸引了各类社会资本投资乡村振兴,发展了一批“农业+旅游”“农业+文化”“农业+艺术”“农业+互联网”“农业+双创”的新产业新业态。郫都区国土资源局相关负责人介绍,目前已签约引进陌上花开、袁隆平水稻种业硅谷、春华锦田、国际川菜小镇等项目40余个,协议投资超过500亿元。

  新闻背景

  2018年底,一条关于土地的重磅消息传来:农村土地制度改革三项试点4年后,将再次延期一年。与此同时,土地管理法时隔14年将再度修订,已提交的草案明确——我国非农建设用地将不再“必须国有”,也就是说,符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场。

  农村土地制度改革三项试点,俗称“三块地”改革,包括农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革和农村土地征收。其中集体经营性建设用地入市,就是草案中明确的“非农建设用地将不再‘必须国有’”。

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